지적도에는 표시되지 않았는데 건축 허가가 나는 땅? '현황도로'의 개념을 알면 이해됩니다.
현황도로란 무엇인가요?
현황도로란 지적도나 토지대장 상에는 도로로 표시되어 있지 않지만, 실제 사용되고 있는 도로를 말합니다. 즉, 오랜 시간 사람들이 통행해온 사실상의 도로로, 행정상 도로로 인정받는 경우가 있습니다.
이러한 도로는 보통 건축법 제2조 제1항 제11호의 도로 규정에서 인정되며, 일정 요건만 충족한다면 건축 인허가 요건을 만족하는 도로로 간주될 수 있습니다.
지적도엔 없지만 도로로 인정되는 이유
지적도는 법적 지번과 지목을 표기하는 용도로 사용되며, 모든 도로나 통로가 표기되는 것은 아닙니다. 실제로 많은 현장에서는 개인 사유지를 도로처럼 사용하거나, 오래된 마을길이 도로처럼 유지되고 있는 경우가 많습니다.
이러한 현황도로가 실제로 존재하고, 불특정 다수가 통행하고 있다면, 관할 지자체는 도로로 인정하여 건축 인허가를 내주는 경우가 있습니다.
건축 가능 여부, '도로 접도 요건'이 관건
건축법상 대지 한 면 이상이 너비 4m 이상 도로에 접해야 건축 허가가 가능합니다. 현황도로라도 아래 조건을 충족하면 이 '도로 요건'을 만족시킬 수 있습니다:
- 실제 폭 4m 이상 유지
- 불특정 다수의 통행 사용 확인
- 주변 필지와 연결된 길이라는 점
- 공공의 필요성 인정 (건축과 판단)
즉, 지적도에 도로가 없더라도 현장 사진, 항공지도, 이웃 필지 건축 사례 등을 종합하면 ‘현황도로 인정’을 받을 수 있습니다.
현황도로의 실전 사례
서울 외곽의 한 전원주택 부지. 지적도에는 맹지(도로 접하지 않는 땅)로 표시돼 있었지만, 실제론 주변 3가구가 함께 사용하는 시멘트 포장도로가 있었습니다.
건축과에 도면, 사진, 통행 이력서류 등을 제출한 결과, 해당 도로는 '건축허가 가능 도로'로 인정되었고, 문제없이 주택 건축이 허용됐습니다. 이처럼 현황도로 인정은 명확한 기준보다는 실무 판단에 따라 좌우되므로 준비가 중요합니다.
주의할 점은?
모든 현황도로가 인정을 받는 것은 아닙니다. 다음의 경우는 건축이 거절될 수 있습니다:
- 차량 통행이 어려운 폭 좁은 골목
- 최근 개설된 개인 도로로, 통행 이력이 부족한 경우
- 연결된 다른 도로가 막혀 있어 '막다른 길'로 판단되는 경우
따라서 현황도로를 통한 건축이나 매입을 고려한다면 사전 건축과 협의, 현장 조사, 도로관리과 확인이 반드시 필요합니다.
도로는 '눈에 보이는 것'만이 아니다
현황도로는 지적도에 표시되지 않았다고 해서 무조건 무효한 것이 아닙니다. 오히려 현실적으로 도로 기능을 수행하고 있다면 도로로서의 효력을 가질 수 있다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.
부동산을 매입하거나 건축을 계획 중이라면, ‘지적도만 보지 말고, 현장과 행정해석까지 함께 확인하라’는 조언을 꼭 기억하세요.